반갑습니다. 소민아빠 부동산 재테크 유튜브 채널과 티스토리 네이버 블로그를 운영하고 있는 소민아빠입니다.오늘은 2 3년전에 분양을 했던 지식산업센터들... 다시말해 준공 및 입주를 앞둔 지식산업센터 현재 시장에 무피 또는 마이너스 피, 더나아가 계약금 10% 포기 전매 매물들이 속출하고 있는데 시장에 나오는 이유에 대해서 간단하게 개인적인 생각을 이야기를 해보려고 합니다. 음~ 올해 기준으로 이제 준공 및 입주를 앞두고 있는 2년전 3년전에 분양을 했었던 지식산업센터들.. 조금더 자세히 말씀을 드리며 2023년 6월경..준공 및 입주를 시작하는 GL메트로시티 향동 지식산업센터를 시작으로 고양시 향동지구내 지식산업센터들 그리고 GL메트로시티 한강, 리버워크 지식산업센터, 구리시 현재 준공 및 입주중인 금강펜테리움ix 지식산업센터를 시작으로 서영 아너시티, 현대 스칸센알토, 현대 테라타워, 휴밸라인 지식산업센터.. 서울시 강동구에 위치한 강동 u1센터 금천구에 위치한 가산동 현대 퍼블릭 강남구 자곡동 엑슬루프라임..경기도 양주시 의정부시 용인시 화성시 동탄신도시내 지식산업센터등등 서울시 경기도 인천광역시포함 전국적으로 2023년 2024년 준공 및 입주를 앞둔 지식산업센터들... 전매로 현재 부동산 시장에 무피, 마이너스피. 심지어 계약금 10%금액 포기에 지원금 수천만원 지원까지 해주는 전매매물들이 현 시점 시장에서 심심않게 나오는 이유가 뭘까요?
광풍이 불던 그 시절
왜? 나오는 걸까요? 뭐 누굴 탓하긴 좀 그렇지만... 중요한 건 제가 지식산업센터하고 신도시나 택지개발지구쪽에서 10년이상을 봐왔지만... 2021년 3월이였나?4월이였나? 이때이후부터 진짜 좀 말도 안되게 지식산업센터쪽으로 투자 수요들이 엄청나게 몰렸던 것 같애요. 이정도로 투자수요가 들어온적이 있었나? 할 정도 였어요. 2020년까지는 당연히 아파트 투자를 사람들이 제일 많이 했고, 그리고 오피스텔 상가투자들을 많이 했었고 아는 사람 일부들만 분양받고 투자하고 했던게 지식산업센터였습니다. 헌데 2021년 3월달? 이때쯤에 무슨일이 생겼냐? 정부의 주택규제가 들어갑니다. 특히 다주택자분들...
제가 볼때는 이게 제일 컸던것 같애요. 정부에서 다주택자들 규제를 엄청하니깐 이분들이 주택을 판겁니다. 그리고 판돈으로 수익형부동산으로 이동을 많이 하신겁니다. 헌데 여기서.... 주택 규제를 했자나요? 정부에서.. 그러니깐 오피스텔은 아예 처다도 안보게되는거고,... 주택수에 포함 안되는 부동산 상품들을 알아보게 된건데.. 딱보니깐 상가, 오피스 소위 사무실분양받거, 아니면 한때 유행했던 생활형숙발시설.. 요 3개를 보게 된건데 여기서 상가는 투자금액도 많이 들어가고 워낙에 상가투자 잘못하면 공실등등... 큰일난다.라고 예전부터 워낙에 말들이 많아서.... 상가투자는 패스.. 생활형숙박시설도 해보려고 했더니 이건 받아들이는 느낌이 호텔 객실분양받는 느낌이라... 패스...
지식산업센터
마지막으로 오피스... 소위 사무실을 분양받으려고 했더니.. 사무실말고 지식산업센터라고 있는데 일반 사무실 분양받는거랑 다르게 지식산업센터는 똑같은 사무실인데 잔금 대출 80%이상 나와서 투자금 자체가 적게 든데.. 임대도 잘나간다. 서울시 송파구 문정동 성수동 지식산업센터 계약기준 평당 900만원 1000만원에 분양했었는데 지금 계약면적 기준 평당 2500만원에서 3000만원이래 2배 3배 올랐데.. 이러면서 지식산업센터에 서로 분양을 받으려고 했었던 기억이 납니다. 다시말해 부동산쪽으로 투자할께 그당시에 지식산업센터 말고는 없었다. 여기말고 부동산 투자할때 없게 만들었다. 당시 정부가~ 그래서 몰린거다. 라고 저는 생각합니다.
심지어 고양시 향동지구나 덕은지구내 지식산업센터 분양했을때.. 이런일이 있었습니다. 지금 말씀드리는거는 아마도 일반인분들은 모르는 내용일껍니다. 분양했을 그 당시에 과대포장 좀 해보면... 대한민국내 분양하시는분들 다 모였다.라고 말할정도로 분양직원들 정말 많았습니다. 얼마나 많았냐면? GL메트로시티 향동 지식산업센터 올해 6월 준공 및 입주를 한다고 하죠? 여기 분양 당시에 지식산업센터만 591개 호실 분양을 했었는데... 당시 분양직원만 1000명이였나? 2000명? 분양 호실보다 분양직원이 2배 3배 더 많았습니다. 이게 무슨말이냐면?
분양직원 1000명 2000명 이렇게 있다보니깐 분양직원 1명이 지식산업센터 1개 호실 배정받기 조차 힘들다. 분양 직원들끼리 서로 지식산업센터 더 받을려고 난리도 아니였다 그당시~~ 이런 분위기다보니 투자자분들과 실입주를 하려는 기업체들.. 여기 대박 지식산업센터인가봐? 분양 무조건 받아야돼? 뭐 이런 분위기였습니다.다시말해 인기 장난 아니였습니다. 인기가 너무 많다보니 분양 받기조차 힘들다보니 일부 부동산 및 분양직원들이 하지 말아야 할 선을 넘어버립니다.바로 여기서 잔금 치르는 시점에 무피 마피가 나오는 이유가 나오게 됩니다. 그게 머냐? 피 받고 팔아주께요. 계약금 10%만 준비하세요. 이 지식산업센터이후에 옆으로 지식산업센터 또하나 분양하는데 평당 200만원 올려서 분양한데요?평당 200싼거니깐 평당 100만원만 피붙혀서 팔면 무조건 거래 되니깐 이거 무조건 잡으세요등등..잔금치를 자금도 없으면서 피거래되는줄 알고 계약하신분들 그리고 2개 3개4개등 잔금치를 돈은 지식산업센터 1개 수준인데 그이상 호실 분양받으신분들이 잔금 치를 시기에 무피 마피로 부동산 시장에 내놓게 되는겁니다.
그리고 금리 상승으로 인해 임대를 놔도 마이너스이기 때문에.. 음 ~ 지식산업센터라는 것에 가장 큰 매력이 분양금액에 잔금 대출 80%이상에 낮은 금리 때문에 기업체의 입장에선 월세내고 사용하는것보다 분양을 받아 대출이자를 내는게 훨씬 이득이였습니다. 투자자의 입장에서도 마찬가지 금리가2%대 초반이던 시절에는 대출 최대한 많이 받아서 수익률을 극대화 할수 있었습니다. 하지만 지금은 어떤가요? 반대 상황이 온겁니다. 5% 6%혹은 그이상 금리상승... 예를들어 전용 45평 계약 90평 지식산업센터가 평당 1000만원에 분양을 했다면 부가세를 제외한 분양가는 9억이 됩니다. 여기서 9억에 잔금 대출 80%른 받는다면 7억2000만이 나오게 되며 현 시중금리 낮게 잡아 5%를 적용하게 되면 연 대출이자는 3600만원 월 대출이자 300만원을 매달 은행에 지불해야됩니다. 헌데 여기서 문제가 발생 하게 되며 이부분때문에 잔금치를때 부동산 시장에 무피 마이너스피로 나오게 되는데 머냐? 서울시내 지식산업센터를 제외한 지역내 그러니깐 경기도 인천광역시포함 대한민국내 공급했던 지식산업센터들 약속한건 아니지만 첫입주때 임대거래 시세가 전용면적 평당 4만원에서 5만원 계약면적 평당 2만원에서 25000원으르 비슷하다라는 겁니다. 참고로 첫입주때는 더 낮게 임대가 나가기도 합니다. 여기서 전용 5만원에 전용 45평 임대가 나갔다고 해보께요 그럼 월세는 225만원입니다 헌데 중요한게 대출이자는 300만원이였죠? 결론 임대가 나가도 75만원을 추가로 은행에 납부해야된다. 투자를 한이유가 임대사업 임대료 받으려고 분양받은건데 이거 잔금치르고 임대나가도 추가로 이자를 더내야되니 시장에 무피 마이너스피가 나오는겁니다 그리고 임대료 부분은 제말이 맞는지 안맞는지는 네이버 확인매물 들어가셔서 경기도내 현재 준공 및 입주를 시작한 지식산업센터 임대시세 찾아보시면 되구요. 지금 제가 말씀드린 이부분때문에 시장에 무피 마이너스피 지식산업센터 매물들이 나오는겁니다.
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