반갑습니다. 소민아빠 부동산 재테크 유튜브 채널을 운영하고 있는 소민아빠입니다. 오늘은 올림픽파크 포레온에 있는 제가 이곳을 추천하는 이유?!라는 주제로 브리핑을 해보려고 합니다. 시작하기전에 간단하게 저의 이야기를 해볼께요. 이 이야기를 해야 조금은 소민아빠라는 사람은 어떻게 해서든 연결을 시킬려고 하는 사람이 아니구나...라는 걸 알수 있을 것 같아서 입니다. 우선 저는 분양대행 관련 부동산 일을 하고 있습니다. 그리고 대한민국에서 가장 핫한 아파트이죠? 둔촌주공 올림픽파크 포레온 5호선 상가 1층과
치과만 40곳이상이 있는 개인병원들의 전쟁터인 5호선 미사역이 있는 미사강변도시.... 현대지식산업센터 한강미사 1차라는 곳에서 부동산도 하고 있습니다.
이 두 지역을 토대로 인접지역인 강동구와 송파구... 그리고 강동 송파 인접지역 신도시인 위례신도시, 하남 감일지구, 저의 부동산 사무실이 있는 미사강변도시... 과천지식정보타운, 경기도 광주시까지 이 지역 범위내에서 병원개원을 하시려는 원장님들과 학원개원 준비하시려는 원장님들과 개원관련 상담도 해드리고 직접 찾아봐 드리고 합니다. 분양받아서 실입주 또는 임대로 말이죠. 시작은 그런 것 같습니다.
요즘에는 더더욱 그런 것 같애요. 5호선 둔촌역 올림픽파크 포레온 아파트 단지내 상가 2층이나 3층으로 병원개원 자리를 알아보다가 저의 채널에 올린 영상들을 보시거나 네이버 블로그나 티스토리 글을 보시거나 네이버 카페에 광고글을 올린거 보시고 높은 월세.. 참고로 올림픽파크 포레온 5호선과 9호선 상가는 전용면적 평당 30만원에서 35만원입니다. 전용 30평이면 월세만 900만원에서 1100만원정도 되는데요. 그럼에도 불구하고 5호선 상가... 개인병원으로 거의 대부분 계약 및 입점이 되다보니... 이곳말고 주변 지역으로 병원 할만한 곳 있나요? 알아봐주세요. 이런 문의가 옵니다. 약사님들도 마찬가인 것 같습니다.
제가 언급한 지역쪽으로 병원개원 자리 알아보신다면? 거의 같은 꺼라고 봅니다. 알아보고 상담받은 곳들이 말이죠? 송파구라면? 삼전역 주변일대, 가락시장역 주변 메디컬 빌딩, 잠실역 그리고 강동구라면? 천호역세권쪽과 로데오거리 라인내 상가.. 길동역쪽 신축 메디컬 건물..그리고 이 두지역을 기점으로 저의 부동산 사무실이 있는 곳 5호선 미사역 일대, 감일지구 몇몇 신축 상가들...그리고 위례신도시내 남위례역쪽, 북위례신도시 한두개 신축 상가건물들... 이 일대라면? 거의 대부분은 한번쯤 들어봤을 것이고 상담을 받아 보셨고 알아보셨을껍니다. 지금 언급한 지역내 병원개원 자리 상가들.. 저도 다 알고 있습니다. 생각보다 이 시장이 좁거든요. 자여기서 지금 언급한 지역들내 상가들.. 거의 대부분은 올림픽파크 포레온 5호선이나 9호선 상가보다 월세가 낮아요. 어떤 상가는 1년 넘게 공실이 나서 원래라면 올림픽파크 포레온과 같은 비슷한 월세금액을 받아야 하는 못받고 월세금액이 하락한 상가도 있고 어떤 상가는 시작부터... 올림픽파크 포레온보단 분명 낮지만 그렇다고 이 월세금액이 낮다곤 볼수없어.라는 상가도 있습니다. 그리고 또 어떤 상가는 월세는 올림픽파크 포레온처럼 역세권 상가이고 주차도 편리해... 헌데 내가 운영하려는 과목이 이미 역을 중심으로 20곳이 넘게 있네..이런 곳들도 있습니다. 또 어떤 상가는 역세권이고 동일과목도 얼마 없는데 주변 배후세대가 얼마 없어.. 또 어떤 상가는 배후세대는 많아 올림픽파크 포레온 정도 혹은 더 많아. 동일 과목도 거의 없어. 월세도 갠찮아? 헌데 지하철역에서 가깝지 않네.. 마지막으로 조건이 다 맞어? 헌데 나는 인테리어 지원금을 좀 받고 싶어 렌트프리도 넉넉히 받고 싶어? 헌데 지원금은 없고 렌트프리는 짧네...
결론 제가 언급하고 취급하는 지역쪽에선 지하철역세권이며 배후세대 많고 주차대수는 많으며 월세는 합리적인 그리고 인테리어 지원금도 있으며 렌트프리도 넉넉하게 주면서 동일과목도 거의 없는 병원자리 상가... 없습니다. 단 한곳도 없다고 보시면 됩니다. 결론은 한두개는 포기를 하셔야 한다.라는 겁니다. 이걸 말씀을 드리고 싶었고.. 저역시 병원개원 자리를 찾다찾다가... 이런 결론을 내렸습니다.
첫째 우선 병원이 개원을 하고 운영을 하려고 할때 나의 병원을 이용을 할수 있는 주변 아파트 및 주택 입주민분들... 배후세대는 많아야 한다. 그리고 월세는 합리적이여야 한다. 다시말해 올림픽파크 포레온 처럼 너무 높지 말아야 한다. 동일과목은 많이 않아야 한다. 경쟁을 피하기 위해서..
이 3개 조건을 기본으로 하고... 주차가 편리하고 역세권이였으면 좋겠다. 인테리어 비용 지원 해주면 땡큐다. 렌트프리도 넉넉히 주면 더 좋다. 이 조건으로 접근을 합니다. 하지만 제가 취급하는 지역들내 상가들을 보면 3개 조건부터 맞지가 않습니다. 거의 대부분은 3개 조건중에서 동일과목이 이미 많거나 월세때문에 대부분의 원장님들이 제가 언급한 지역쪽으로는 포기를 하시는 것 같습니다. 그래서 저는 3개 조건에 맞는 지역과 지역내 상가들을 찾고 찾았습니다. 근데 없다.라는 겁니다. 강동구 그어디든 송파구 그어디든... 신도시 택지개발지구내 그 어디든.. 병원들은 포화 상태입니다. 인기가 많은 치과 한의원 정형외과 피부과 내과들은 어디를 가던 이미 많습니다. 인기가 덜한 과목들도 이미 포화상태죠.. 어느 한 원장님이 저에게 하소연을 했던 기억이 납니다. 병원개원 할때가 없냐고 어디든 너무 많다고... 그래서 저는 찾고 찾아봤습니다. 3가지 조건에 맞는 곳이 있는지.. 그런데 하나 찾았습니다. 그리고 분석을 해봤습니다. 그게 바로 오늘 알려드리고 제안을 해드려고 하는 상가... 위례신도시내 북위례신도시라고 1만세대 약간 넘는 아파트가 있는 3만5000명 약간 넘는 입주민 수요가 있는 현재 공사중인 송원프라자 상가를 찾았습니다. 이곳은 분양 및 임대 모드 가능한데요. 아주 간단하게 3가지 조건이 맞는지 부터 말씀드려볼게요.
첫번째 배후수요
위례신도시는 4만3000세대로 현재까지 12만명이 약간 넘는 입주민분들이 거주하는 2기 신도시입니다. 아파트 입주는 이미 끝이 난 곳이기도 합니다. 이 세대중에서 송원프라자 상가가 있는 곳을 북위례신도시라고 합니다. 위례 스타필드에서 북쪽으로 지나가는 구간부터 북위례신도시라고 보시면 되는데요. 이곳에만 1만세대 약간 넘는 거주인원만 3만5000명이 거주를 하고 있습니다. 3만5000명 이러면 얼마나 거주하는지 감이 안오시죠? 그냥 올림픽파크 포레온 아파트 세대수가 12032세대 3만명에서 4만명 거주를 할 것으로 예상되는데요. 올림픽파크 포레온 입주민 세대와 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 여기에 바로 앞이 송파구 거여동 마천동입니다. 여기 입주민 수요까지 흡수가 가능하다라고 봤습니다. 왜? 거마뉴타운 아시죠? 요거 개발한다고 했지만 아직도 멈춰 있으며 건물은 노후화되어 있다. 다시말해 주차도 불편할 것이다. 하지만 이곳은 주차대수도 적진 않네... 정리하자면 인구수는 많다고 결론을 내렸습니다.
두번째 합리적인 월세금액
북위례신도시 송원프라자라는 상가 합리적인 월세금액인가? 이걸 체크해봤습니다. 그래서 분양관련 자료를 받았습니다. 그리고 살펴봤습니다. 합리적인지... 층마다 월세는 다 다르겠지만 지상 4층기준으로 전용 32평으로 보증금액 및 월세금액을 살펴봤는데요. 보증금액은 5000만원에서 7000만원선에 월세가 400만원이였습니다. 올림픽파크 포레온 5호선 상가 전용 32평이였다면?월세는 960만원대에서 최대 1120만원정도 였을껍니다. 거의 뭐 3배 가까이 저렴하다. 라는 결론을 내렸습니다.
세번째 동일과목은 많은가?
마지막으로 동일과목은 많은가?에 대해서 체크해 봤습니다. 그래서 이곳에 기존 상가 건물내 모든 병원들 입점 및 운영중인 개인병원들을 체크해 봤더니... 치과가 4곳, 내과 2곳, 정형외과 1곳, 한의원 2곳, 피부과 2곳, 소아과 2곳, 이비인후과 1곳이 전부 입니다. 산부인과나 비뇨의학과 안과는 입점 조차 안했으며 세대수를 감안하여 인근지역 터널 하나 지나면 나오는 감일지구내 개인병원 총 입점수 미사역일대, 올림픽파크 포레온 5호선내 입점수를 감안해봤을때 제가 알아본 것에 따르면 절대적으로 적다. 라는 결론을 내렸습니다. 그래서 저는 어찌되었던 3가지 조건은 맞는다. 그리고 여기에 추가적인 부분이 있는지를 살펴봤는데요.
있었습니다. 그리고 없는 것도 있었습니다. 그래서 알려드리면...우선 렌트프리가 있습니다. 렌트프리의 경우 최소 3개월에서 최대 6개월을 준다고 합니다. 그리고 인테리어 비용 지원이 있습니다. 인테리어 비용 지원의 경우 처방전이 나오는 과목에 해당이 된다면? 전용면적 평당 200만원... 만약에 분양을 받아서 실입주를 할 경우 평당 300만원을 지원을 해주는 방식이나 기타 다른 방식으로 지원을 해준다고 합니다. 임대로 입점을 할 경우를 보면 전용 평당 200만원이면 임점시 필요한 초기 창업비용이 절감되는 부분이 있기 때문에 나쁘지 않다고 봅니다. 마지막으로 이쪽 일대에 현재 6개 프라자 상가가 있습니다. 헌데 전부 규모가 그리 크지 않습니다. 때문에 크지 않다보니깐 주차대수가 제일 많은 프라자 상가가 32대정도 됩니다. 헌데 북위례신도시 송원프라자 상가의 경우 지하층 한개층을 더 공사를 했고 주차대수가 이 일대에서 제일 많은 44대입니다.
이게 아무래도 중요하다고 봅니다. 주차가 제일 많다라는 건 주변 타 상가들보다 편하다. 주차의 불편함이 줄어든다. 마지막으로 없는 것도 있습니다. 그건 바로 지하철역에서 가깝지 않다,라는 겁니다. 주변이죠? 5호선 거여역 또는 마천역이 있습니다. 이중에서 마천역과 제일 가까운데요 1km 약간 안되는 거리에 있습니다. 도보로 걸어간다면 한 15분.. 이부분이 좀 아쉽긴 합니다만... 이렇게 생각해볼수 있습니다. 저의 부동산 사무실이 있는 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트들중에서 4단지 역에서 제일 먼곳에 있는데요. 여기 4단지 아파트에서 5호선 둔촌역을 걸어갈 경우 여기 5호선 상가를 이용을 할 경우 거리는 비슷합니다. 걸어가기 힘들다면? 결국 이곳도 자차로 상가 주차장에 주차를 하고 이용을 해야 한다. 이렇게 생각하시면 될 것 같습니다. 그리고 이렇게 설명을 드리고 현장을 갑니다. 가봅니다. 그럼 현장 앞으로 펜스가 쳐저 있는 곳들을 보시게 될껍니다. 바로 앞 펜스는 오피스텔 2000세대 아파트 평형대로 25평으로 호반건설에서 추후 들어오게 될... 그리고 위례 병원부지 원래는 가천대 길병원이 들어올려고 했는데 자재 값 상승으로 무산된 자료 화면을 보시면... 이곳인데요. 2개 빈 땅을 보고 뭔가 이상한데 하시는분들 있을껍니다. 뭔가 휑한데? 이상한데 이럴껍니다. 근데 이걸 보지말라는 겁니다. 이곳에 거주하는 분들만 보라는 겁니다. 여기서 거주하는 인원만 보시고.. 펜스 쳐져 있는 곳 추후에 뭔가 들어오면 더 좋아지겠다. 미래가치라고 생각만 하세요. 그리고 제가 말하는데요. 펜스 쳐져있고 하니깐 시각적으로 뭔가 이상한데 지금이야 이러지... 만약에 이곳에 대형 병원이 공사를 하고 오피스텔 2000세대가 들어오고 공사를 시작한다면?하고 있다면? 생각이 달라질껄요.. 다른 생각을 할꺼라고 봅니다.하지만 공사를 하고 있다면? 당연히 이곳에 입점할 자리는 당연히 없겠습니다. 그리고 어차피 아파트 입주민분들을 위한 운영인데. 이런게 뭐가 중요한지 모르겠다. 모르겠습니다. 그냥 바로 앞에 2000세대 25평 아파트 규모 오피스텔 하루 빨리 공사해라... 그래야 기존 3만5000명에서 고정 배후수요 더 늘어난다. 이게 더 현실적인 것 같습니다. 다시 한번 말씀드리지만 3만5000명이 거주를 하고 있다.? 어느정도 큰지 모르시는분들을 위해서.. 과천지식정보타운내 거주하는 입주민분들 전체보다 인구수가 많구요. 감일지구 전체 입주민보다 약간 적은 인구가 거주하고 있는 곳이 북위례신도시입니다. 이정도로 많은 인구가 거주하는 곳인데... 진짜 말도 안되는게 이비인후과 1곳뿐이다. 피부과도 2곳 소아과 2곳 안과는 없다. 정형외과 계열은 1곳인 곳이 북위례신도시다. 이래서 저는 올림픽파크 포레온 5호선 아파트 단지내에서 부동산을 하고 있는 개인병원이 미친듯이 많은 미사역이 있는 미사강변도시내에서 부동산을 하고 있는데 바로 이곳 북위례신도시를 추천하고 입점하여 운영을 추천한다고 말하는 겁니다. 여기까지이구요.
제가 경기도 하남시 미사강변도시와 둔촌주공 올림픽파크 포레온에서 부동산하고 있는데 이 두개 지역에 병원개원을 추천을 하지 않고 그리고 강동구나 송파구포함 올림픽파크 포레온에서 인접지역들중에서 현재 병원개원 자리들을 추천을 하지 못하고 이곳을 추천하는 이유에 대해서 이야기를 해봤습니다. 마무리하면서... 시작할때 언급했던 지역내 병원개원 자리들... 주변을 살펴보고 현재 과목별 입점된 개인병원을 보면 그어디든 이미 많이 있습니다. 하지만 오늘 말씀드린 북위례신도시 송원프라자 상가.. 이곳... 여러 신도시나 택지개발지구내 그리고 강동구 송파구내 역세권기준으로 주변에 개인병원들에 비한다면? 절대적으로 많이 없다고 저는 봅니다. 그래서 저는 이곳을 찾았고 이곳에 개인병원 운영하시면 갠찮지 않을까? 정보를 공유하고 생각해보면서 오늘 준비한 것 마무리하도록 하겠습니다. 오늘은 여기까지입니다. 이상입니다.
소민아삐 유튜브 채널을 통해 영상으로 시청하기
'은퇴남 노트' 카테고리의 다른 글
| 올림픽파크 포레온 아파트 단지내 상가 공실 심각ㅣ텅텅 비어 있는 이유 (1) | 2025.03.04 |
|---|---|
| 올림픽파크 포레온 아이들 많은 이곳 학원이 입점하기 쉽지 않은 이유 (0) | 2025.01.08 |
| 위례신도시 마지막 남은 한곳 약국 독점자리 1층 상가 분양중입니다. (4) | 2025.01.07 |
| 여기저기 준공 및 입주한 지식산업센터 공실에 마이너스피에 난리난 이유 (2) | 2025.01.02 |
| 미사역이 있는 미사강변도시에는 상가가 있는 상권이 얼마나 많이 있을까요? (3) | 2024.12.31 |