올림픽파크 포레온 아파트 단지내 상가 공실 심각ㅣ텅텅 비어 있는 이유

반갑습니다. 소민아빠 부동산 재테크 채널을 운영하고 있는 소민아빠입니다. 오늘은 12032세대 중에서 약 60% 이상 입주가 된 1세대 3인으로 체크했을 때 총 3만 명에서 4만 명이 거주할 것으로 예상이 되는 뭐 신도시급은 아니지만 신도시보다 3배 정도 작은 택지개발지구정도 규모로 입주를 하는데 이곳 60%니깐 1만 5000명 정도 현재 입주를 한... 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트... 이곳에 5호선 둔촌역 바로 앞에 위치한 아파트 단지 상가와 9호선 둔촌 오륜역 바로 옆에 위치한 9호선 상가... 공실 너무 심각합니다. 그리고 앞으로가 더 걱정입니다.라는 주제로 이야기를 해 볼 건데요. 시작하기 전에요. 소민아빠 네가 뭘 안다고 그러냐? 여기 돌아가는 상황 알기나 하냐?라는 분들 분명 있을 건데요. 5호선 아파트 단지 내 1층 상가 어딘가에 부동산이 있습니다. 그리고 바로 옆 경기도 하남시 미사역이 있는 미사에도 부동산이 있습니다. 백번 나불거리는 거보다 직접 현장을 와보시면 압니다. 이점 참고하시길 바라며.. 누구보다 정확합니다. 돌아가는 상황을 말이죠? 암튼 둔촌주공 올림픽파크 포레온 제가 여기 상가관련해서... 정확히는 상가 입점은 얼마나 되었는지에 대해서 소민아빠 유튜브 채널과 별도로 운영 중인 블로그에 올려놨는데요. 음~ 상가 공실... 여기 둔촌주공 올림픽파크 포레온 5호선 둔촌역과 9호선 둔촌오륜역 상가 공실 심각할 겁니다. 그리고 앞으로 공실은 더 심각할 겁니다.

저는요 개인적으로 답이 없다. 여기 상가 분양을 받으신 조합원분들과 일반 분양으로 분양을 받은 분양주분들 걱정 진짜 많이 되겠다. 생각이 듭니다. 솔직히 너무 걱정이 됩니다. 너무너무 잘 되신 분들.. 노후대비로 상가투자해서 안정적으로 월세 따박따박 받으시는 분들도 정말 많이 계시는데요. 반대로 노후대비용으로 상가 분양을 받았다고 실패... 인생이 바뀌신 분들 정말 많이 봤기 때문입니다. 어~ 상가 분양받으신 분들 중에서

대출 없이 분양받으신 분들이야 공실 나도 뭐 나가는 게 없으니깐 상관이 없겠지만 대출을 받아야 하는 분들이라면? 요즘 보니깐 대출이자.. 금리도 만만치 않은데... 여기 올림픽파크 포레온 상가 관련 금융권 보니깐 거의 5% 전후라고 들었거든요.. 높게는 5.3%인가?라고 들었습니다. 이거 감당이나 될까요? 3월말까지니깐... 다음 말까지는 무조건 잔금을 치러야 하는 상황이죠? 지금까지는 무이자였죠? 뭐 나가는 돈이 없었지만.. 3월 말이 지나면서부터는 이제는.... 잔금을 치르고 등기를 쳐야 합니다. 잔금 및 등기를 안치면 잔금에 대한 금융권 이자가 발생 및 납부를 해야 합니다. 그리고 반대로 잔금 대출 및 등기를 치면 뭐예요?... 잔금 대출에 대한 이자를 매달 은행에 납부를 해야 됩니다. 전용 10평 기준으로 지상 1층 둔촌역 대로변 상가... 분양가 20억이라고 해볼까요? 20억에 잔금 대출 80%를 받는다고 하면 16억 대출을 받아야 됩니다. 여기에 16억... 대출이자 5%라고 해볼게요. 제가 아는 은행권은 4.3%인데.. 이곳에서 취급하는 은행권들은 5%라고 넘는다고 합니다. 그래서 5%로 적용해 볼께요. 음 16억에 5%로... 얼마죠? 연 이자만요 8000만 원입니다. 이걸 한 달로 하죠? 매달 은행권에 잔금 대출이자 666만 원을 내야 됩니다. 이런 시기가 이제 곧 분양을 받으신 분들에 입장에선 다가오는 거죠.. 대출이자가 5% 전후이니깐 상가 분양주분들의 입장에서 최소 5% 이상으로 임대를 맞춰야 되겠죠? 아니 7% 8% 아니 10%에 임대 맞추지 뭐~ 이럴 겁니다.

하지만 어때요? 우리 상가 분양받으신 분들.. 분양 당시에는 이런 생각 및 걱정 절대 안 하죠? 마냥 잘될줄 아니깐... 그리고 본인이 분양받은 상가가 저렴한지? 아니면 미친듯이 비싸다는걸 인지를 못합니다. 그냥 상가 분양받았다? 나는 상가 건물주다.. 뭐 지하철 역세권이니깐 지하철역과 연결되니깐 무조건 높은 임대료로 임대 나가겠지? 내가 원하는 임대료로.. 혹은 피라고 하죠? 피받고 팔아야지? 이런 생각만 합니다. 그리고 될줄 압니다. 하지만 그것도 착각이였다라는 걸... 슬슬 알게 됩니다. 뭔가 잘못되었다라는 걸 알게됩니다. 언제부터? 잔금을 치르고 등기를 쳐야하는 시점이 코앞으로 다가왔을때... 알게됩니다. 이 영상이 올라갈때 쯤이면 3월 초쯤 일껀데요. 3월말이면 우리 5호선 9호선 올림픽파크 포레온 상가 분양받으신분들 잔금을 내야 하고 등기를 쳐야 합니다. 이제는 무이자 혜택도 없습니다. 잔금을 안 치르면 잔금에 대한 이자를 납부하셔야 하고요. 잔금을 치르고 대출을 받으신 분들은 당장 다음 달인 4월부터 대출에 대한 이자를 대출받은 은행권에 매달 내야 됩니다.

아까 전용 10평 분양가 20억 기준 대출 80%,, 금리 5% 적용했을 때 666만 원을 매달 은행권에 내야 한다고 했죠? 당장 4월부터 내셔야 합니다. 한데... 현시점 둔촌주공 올림픽파크 포레온 5호선 9호선 상가 이미 임대를 맞췄고 내가 원하는 수익률 및 월세 계약을 했다면? 상관이 없습니다. 하지만 현재까지도 공실이라면? 상황은 달라지는데요. 현 시점 어떨까요? 공실 없이 아주아주 잘 돌아가고 있을까요?빈호실 하나도 없이 꽉꽉 차있을까요? 한번 볼까요?

우선은 정확하게 말씀드리는데요. 현 시점 지상 2층이나 3층 4층 상가들... 둔촌역 5호선 상가 같은 경우 현장 가보잖아요? 그리고 개인적으로 파악된 거에 따르면 지상 2층 3층 4층은 거의 빈 호실이 없습니다. 몇몇 호실을 제외하고는 임대 계약이 되었습니다. 현장 가서 보면 인테리어 공사 중인 곳도 있고 비어 있는데도 있지만 거의 대부분이요. 인테리어 공사를 아직 안 하고 있는거지? 임대차 계약은 완료가 되었습니다. 9호선 둔촌오륜역 상가도 지상 2층은 빈 호실 없이 분양받아서 실입주 또는 임대차 계약이 되었습니다. 공사만 아직 안하고 있는 겁니다. 빈호실이 있다면?.. 그리고 대부분은 소아과 내과 정형외과 치과와 같은 개인 병의원들로 입점이 된 거다. 이렇게 알고 계시면 됩니다. 

헌데요. 중요한게 꼭! 아셔야 되는게.. 5호선 상가 같은 경우가 일반분양... 그러니 깐 일반인 분들이 상가투자를 한게 아닙니다. 에초부터... 일반분양을 하긴 했어요. 헌데 진짜 극히 일부만 했습니다. 그리고 둔촌역 대로변이라고 하죠? 둔촌역을 바라고보고 대로변을 바라보는 방향의 상가들은 대부분 조합원분들이 분양을 받았다. 일반분양으로는 분양으로 애초부터 없었으며 대부분의 5호선 상가들은 일반분양이 아닌 둔촌주공 조합원분들이 상가 분양을 받은 것이다. 안좋은 상가라고 하죠? 외부에서 보이지도 않는 상가들만 일반분양으로 했다.

이렇게 알고 계시면 됩니다. 9호선 상가는 반대로 조합원분들이 거의 분양을 받지 않았기 때문에... 이곳은 대부분이 일반인분들이 상가투자를 한 것이다. 이렇게 알고 계시면 됩니다. 암튼 간에

2층부터 3층 4층까지는 5호선 상가던 9호선 상가던 임대는 나갔습니다. 9호선 상가 같은 경우 3층이 공실이 현재 좀 있는데요. 위치가 너무 안 좋다 보니깐 어쩔 수가 없는 것 같습니다. 지하철역을 끼고 있다고는 하지만 대로변 상가도 아니고 구석에 박혀있는 듯한 느낌... 그렇다고 상가 분양금액이 평당가 그리고 월세가 저렴하지도 않죠? 그래서인지 아직 3층은 공실이 심각합니다. 1층도 아닌 2층도 아닌 3층 상가인데 월세가.. 전용면적 평당 30만 원에서 35만 원입니다. 그러니깐 전용 50평 규모로 이비인후과를 운영해 보겠다.? 수학학원을 운영했보겠다.라고 하죠? 월세만 1500만 원에서 1700만 원입니다. 이러니깐 공실이 나는 겁니다. 누가 입점을 합니까? 아무것도 모르는 무지인 사람이라도 압니다. 이건 너무 심하다는 걸...

신도시나 택지개발지구 쪽으로 입점하면 같은 면적기준 월세가 2배에서 3배 정도 저렴하게 입점을 할 수가 있는데.... 헌데요. 5호선이나 9호선이나 여기 2층 3층 상가들... 임대가 맞춰진 상가들 있죠? 월세가 다 이정도이며 이정도 금액대로 임대가 나갔습니다. 저 개인적으로는 참으로 미쳤다고 봅니다. 하지만 한편으로는 임대 나간거 이해가 되긴 합니다. 대부분 임대가 나간 호실들을 보면 뭐 거의 90%이상은 개인 병의원으로 나갔기 때문입니다. 수익 구조가 어떻게 되는지는 모르겠습니다만...이렇게 높은 월세를 내도 수익이 나니깐 그런가? 생각합니다. 이러다보니 5호선 9호선 2층부터 4층까지 대부분이요? 개인 병원들로 입점 및 계약이 되었습니다. 반대로 학원은 수익자체가 나질 않기 때문에 거의 입점을 하지 못했습니다. 할수가 없습니다.

암튼 간에 지상 2층이나 3층 4층은 어찌어찌 개인병원이나 기타 업종으로 임대가 나갈 것으로 예상이 됩니다. 한데 뭐예요. 우리가 상가하면... 뭐를 생각하죠? 1층 상가입니다. 지상 2층 3층 4층 혹은 그이상층 상가에 빈호실이 하나도 없이 공실없이 꽉꽉 입점을 해도요. 지상 1층 상가가 공실이 엄청나게 많잖아요?그냥 그 상가는 공실 상가가 되는 겁니다. 윗층에 상가가 빈데가 없던 말던 1층 상가 공실나면 그냥 텅빈 상가.. 공실이 아주 심삭한 상가가 되는 겁니다. 항상 그래왔어요. 그럼 여기 둔촌주공 올림픽파크 포레온 상가는 어떨까요? 심각합니다. 아주 심각해요. 지상 1층 상가만 150개가 넘습니다. 상가가 150개나 있습니다. 헌데요. 150개 상가점포중에서 현재 몇개 입점한줄 아십니다. 대략적으로요. 한 50개 정도 입점을 했습니다. 150개 지상 1층 상가 중에서 100개 현재 공실이라는 겁니다. 대박이지 않습니까? 헌데요. 앞으로가 더 심각할껍니다. 현재 올림픽파크 포레온 아파트 12032세대중에서 60%가 넘게 입주를 했다고 하죠. 앞으로 40%만 입주를 하면 아파트 입주가 끝이 나는데요. 여기서 중요한게요. 지상 1층에 150개 상가중에서 한 43개가 입점되었다고 했죠? 100개 상가가 공실입니다. 엄청나게 심각하죠? 헌데요. 여기서 중요한게 43개정도 1층 상가 입점을 한 업종들을 보자나요? 뭔줄 아십니까? 입점된 43개 상가중에서 34개?정도가 부동산입니다. 자 여기서 중요한게 뭐죠? 이제 남아있는 40% 아파트 입주가 끝이 납니다. 소위 아파트 입주장이 끝이 난거죠? 그럼 어떻게요.. 계속 있는 부동산도 있겠지만 34개 부동산들중에서 대부분은요. 나갈껍니다. 딴데로 갈꺼에요. 혹은 원래 하던 지역을 다서 부동산을 하겠죠? 다시말해 빠진다. 이말은 뭐에요. 지금은 부동산으로 임대를 맞춰서 임대료를 받고 있지만 입주장이 끝나면 나간다. 임대가 맞춰진 호실들마져 이제는 공실이다. 34개 부동산이 입주장 끝이나서 다 나간다고 해볼께요. 150개 상가중에서 한 16개 정도만 입점을 한 거다. 130개가 넘는 상가들 전부 공실이다. 그냥 싹 다 공실이라는 겁니다. 그럼요. 여기서 궁금하시겠죠? 왜? 이렇게 올림픽파크 포레온 1층 상가 공실이 심각한 걸까?를 말이죠

생각해 보세요. 5호선 둔촌역과 연결이 됩니다. 출구 앞에 바로 상가가 있어요? 한데 싹 다 비어 있습니다. 전부 공실입니다. 왜? 이렇게 공실이 심각할까요? 경기 불황 때문에.. 부동산 침체 때문에.. 나라 경제가 뒤숭숭해서? 그럼 시기가 지나면 뭐~ 잘될까요? 빈 호실 없이 전부 입점해서 상가 엄청나게 활성화되고 그럴까요? 제가 볼 때 아니다.라는 겁니다. 그럼 저는 왜? 이렇게 생각을 할까요? 결론은 뭐예요? 여기 상가 임대료 진짜 말이 안 될 정도로.. 너무 터무니가 없을 정도로 높기 때문이에요. 제가 한 예를 들어볼까요?

둔촌역 5호선 상가들 중에서요. 둔촌역에서 눈에 딱 보이는 1층 대로변 상가가 아닙니다. 어디 붙어 있는지도 몰라요? 워낙에 구석에 있고 외부 노출도 안 되는 꽉! 막힌 상가가 있습니다. 면적도요. 전용으로 5평도 안됩니다. 실평수도 5평이 안되는 진짜 쪼끄만 상가인데요? 월세가 얼마인줄 아십니까? 270만원에서 300만원도 합니다. 여기서 전용 5평도 안되는 쬐끄만 상가니깐 월세가 그렇게 높아보지 않죠? 그럼 전용 한 12평이 약간 넘는 상가가 있습니다. 우선 12평 약간 넘는 이 상가도요. 정말 작은 상가입니다. 이면적에 입점을 할수 있는 업종들 거의 없습니다. 저가 커피전문점정도? 요즘에는 이면적으로 분식집도 안들어갑니다. 너무 작아서.. 헌데 월세.. 어떤줄 아십니까? 900만원이 넘습니다. 아니 전용 12평밖에 안되는 상가가 월세가 900만원이다. 이러니깐 공실이 날수밖에 없는 겁니다. 12평밖에 안되는 조그만 상가에 누구 월세를 900만 원도 아니야? 900만 원 이상이거든요. 누구 내고 입점을 하냐?이겁니다. 이렇게 진짜 말도 안되게 높으니깐 당연히 공실이 나죠. 월세를요. 절반이하로 내놔야 임대가 나갈까 말까 합니다. 그리고 경기가 불황이라서. 부동산 침체라서. 나라 경제가 뒤숭숭해서... 제가 100% 장담하는데 부동산 호황기가 와두요. 경기가 좋아도요. 이정도 월세면 절대 입점 안 합니다. 해당 영상 시청하는분들도 생각해보세요. 12평밖에 안되는데 월세를 900만원이상 내고 입점을 해야돼? 입점 하실껍니까? 부동산을 오래한 저도 입점안합니다. 누가 합니까?

암튼 이런 이유 때문에 공실이 심각한 거고 앞으로도 월세가 팍팍 내려가지 않는 이상 둔촌주공 올림픽파크 포레온 상가는 공실 계속 심각할 거다. 그리고 현재 공실이 심각한 이유다. 앞으로 입주장이 끝나는 시점이 오면 현재 입점되어 있는 부동산마져... 임대 계약 만료되어 싹 나가는 그시점부터 지금보다 공실은 더 심각할꺼다. 그리고 이미 길건너편에 이미 수많은 메인 프랜차이즈 업종들이 입점되어 있는데 월세는 3배 이상 저렴한데.. 그리고 운영 중인데...라는 이점 말씀을 드리고 준비한 영상 마무리 하도록 하겠습니다.

마무리하면서 한 말씀을 드리자면 제 아무리 역세권 상가라도 전용면적 평당 금액기준 1억이 넘는다? 분양을 받을까? 하신다면? 무조건 받지 마세요. 받는 순간은 기분이 좋을지언정... 준공 및 입주 때 고생길이 열립니다. 오늘은 여기까지입니다. 이상입니다.

 

 

유튜브 영상으로도 시청 가능합니다.

https://youtu.be/4Ja4yG5Ot3w