지식산업센터 잔금 대출 80%이상 안 나올수 있습니다.

안녕하세요.  오늘은 지식산업센터 잔금 대출에 대해서 2024년 11월 말 현시점기준으로 이야기를 해 보려고 합니다. 지식산업센터 진짜 재작년부터 작년 올해까지 이런 표현을 해도 되는지 모르겠습니다만 부동산 시장에서 엄청나게 두들겨 맞았습니다. 지식산업센터에 관심 있는 분들이라 던 지? 혹은 분양을 받아서 소유하고 계신 분들이 라면? 제가 하는 말 뭔 말인 줄 아실 겁니다. 우선 수년 전 코로나 사태와 금리인상으로 인해.. 지식산업센터는 아주 큰 타격을 받았습니다. 상가도 있고 오피스텔도 아파트도 있고 타격을 받았지만 유독 지식산업센터가 큰 타격을 받았는데요. 왜? 받았을까? 결론만 알려드리면 많은 대출 때문입니다. 이게 무슨 말일 까요? 한 가지 예를 들어보면 이해가 아주 쉬울 겁니다. 상가?! 상가를 분양을 받습니다. 상가라는 이분을 분양받으시는 분들의 경우 거의 대부분 여유 자금들이 있으신 분들이 분양을 받습니다. 현재 내 돈 못해도 몇억 이상은 가지고 계신 분들이라는 것입니다. 상가 5억짜리 분양을 받으면 못해도 2억 3억은 자기 자본으로 가지고 있다. 그리고 이분들의 특징이 대출을 많이 받으려고 하지 않습니다. 분양금액에 50%에서 많게 70% 이하로 받으려고 합니다. 심지어 어떤 분들은 대출 없이 분양받으시는 분들도 꽤 있는 게 상가입니다. 대출을 많이 받지 않았기에 자기 자본이 많이 들어갔기에 금리가 인상이 된들 타격이 생각보다 크지 않았던 게 상가입니다. 하지만 지식산업센터는 다릅니다. 지식산업센터를 분양받는 분들이 가장 큰 매력을 느끼는 부분이 잔금대출을 못해도 분양가에 80% 이상 혹은 90% 이상 나오기에 여기에 금리가 오르기 전 시기인 저금리 시기 때 낮은 금리... 다시 말해 대출은 많이 나오는데 금리가 낮아서 내 자본이 많이 없어도 부동산 자산을 소유할 수 있어. 뭐 이런 겁니다. 지식산업센터 전용 30평짜리 분양금액 6억 원이 있다고 해볼게요. 저금리 시절 때인 2.5%로 잔금 대출 최소 80%는 나왔습니다. 그러니깐 분양금액이 6억에 80% 대출이니 최소 4억 8000만 원은 나왔습니다. 여기에 금리가 2.5%이니 매달 내는 이자가 100만 원밖에 안되었죠. 내 자본은 1억 2000만 원 있으면 분양을 받을 수 있었습니다. 만약 여기에 약간의 꼼수를 씁니다. 지식산업센터라는 것이 개인사업자나 법인사업자가 있어야만 분양을 받을 수 있어요. 자 여기서 분양을 받으시는 분들이 가정 주부 혹은 무직자가 아닌 평범하게 직장을 다니시는 분입니다. 혹은 사업을 하고 있어요. 그리고 분양을 받는 날짜기준으로부터 작년 재작년 소득금액증명원기준 찍힌 소득이 3000만 원 이상이 돼요. 이 상태에서 은행권과 대출 상담을 합니다. 나는 지식산업센터 투자로써 임대 사업용.. 다시 말해 임대 놓고 임대료 따박따박 받으려고 분양을 받았습니다. 투자용입니다. 이렇게 말을 하면 100% 대출 잘 안 나옵니다. 그래서 어떻게요? 소득 되죠? 개인이든 법인이든 사업자등록증이 있죠? 저는 분양받은 지식산업센터에 실입주를 하여 사업을 할 겁니다. 이렇게 말을 합니다. 아니 이렇게 코칭을 합니다. 그럼 은행권에서는 실입주를 하는구나 하고 대출을 80%가 아닌 그 이상 90% 혹은 그 이상을 해줍니다. 계약금이 보통 분양금액에 10%가 들어갑니다. 여기서 대출 90%를 받게 되죠? 그럼 나는 계약금 10%만으로 지식산업센터 분양주가 되는 겁니다. 여기에 금리는 2.5%.. 대출은 5억 4000만 원을 받게 되고 월 이자 1,125,000원... 대출 80% 받았을 때보다 125,000원만 더 내면 됩니다. 다들 이런 방법으로 분양을 받았습니다. 한데 이게 저금리 때는 통했습니다. 버틸 수가 있었던 겁니다. 한데 최근 몇 년간 어떤 일이 생겼죠? 코로나 터지고, 금리는 인상되고.... 지금은 조금 내려갔지만 한때 금리가 5%가 넘던 시절이 있었습니다. 분양가 6억짜리 대출 90%를 받아서 매월 이자 1,125,000원을 냈었는데 대출이자가 2배로 늘은 겁니다. 매월 2,250,000원으로 말이죠? 한데 6억짜리 지식산업센터 월세를 150만 원씩 받고 있었어요. 180만 원 받고 있었어요. 저금리 때는 월세를 받고 대출이자를 내고도 수익률이 나왔단 말이죠? 하지만 금리가 오르면서 반대 상황이 온 겁니다. 이게 2021년쯤이었나? 이때부터 시작이 돼서 지금까지 2024년도까지 오게 된 건데요. 그리고 시군구별로 무분별하게 지식산업센터 공급량이 늘다 보니... 여기에 서울시를 제외한 경기권, 인천광역시포함 이하 지역들.. 마치 짠 것처럼~ 월세시세가 비슷합니다. 얼마로요. 전용면적 평당 5만 원 전후 때로... 전용 30평이면 월세가 150만 원대 전후라는 건데요. 이러다 보니! 월세를 내도 대출이자를 다 갚을 수 없는 상황까지 오는 이게 현 모습인데요. 가뜩이나 힘들어 죽겠는데... 불난 집에 부채질을 했죠? 누가요?

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수년 전부터 유튜브에서 지식산업센터 관련 영상들이 참 많았습니다. 뭐~ 좋은 영상만 있었으면 좋았겠지만 아쉽게도 지식산업센터 공실관련하여 공실이 심각하다.라는 영상들이 정말 많았습니다. 지금도 많죠?  맞는 말이기도 합니다. 실질적으로 서울시내 지식산업센터를 제외한 지역에서 일부 공실이 심각한 지식산업센터들 있습니다. 한데 아닌 곳도 정말 많아요. 심지어 이런 것도 있어요. 지식산업센터는 입주가 끝이 났는데 지상 1층 2층 상가가 공실이 난 거죠? 엄청 많이... 지식산업센터 내 상가 공실이 심각하다. 이렇게 좀 정확하게 말을 해주었으면 좋았을 텐데... 그냥 지식산업센터 공실이 심각하다. 이렇게 말을 하고 전달하다 보니깐 저 상가가 지식산업센터라고 인지하고 지식산업센터 공실이 심각하구나? 이렇게 아시는 분들이 정말 많았습니다. 자... 제가 이 말을 왜? 하냐면? 지식산업센터 공실이 심각하다. 이런 영상들 그리고 언론 매스컴을 통해 점점 퍼졌단 말이죠.. 아마도 거짓말 조금 포함한다면? 부동산에 관심 있는 대한민국 사람들이라면? 지식산업센터 공실에 대해서 잘 알 겁니다. 여기서 중요한 게 뭐냐면? 부동산에 관심 있는 대한민국 사람들이라면 다들 아시는데.... 잔금 대출을 해줘야 하는 은행권에도 관심을 가지고 지켜보지 않았을까요? 이게 포인트입니다. 은행권에 이렇게 보는 겁니다. 어 뭐야? 지식산업센터 공실이 심각해? 분양을 받아서 실입주하는 줄 알고 대출을 많이 해줬던 건데... 사실은 개인사업자만 내고 임대를 놓고 월세 받고 있네... 이걸 이제는 알기 시작한 겁니다. 이 부분은 저의 지극히 개인적인 생각인 건데요. 그냥 하는 말은 아닙니다. 저도 이 업에 오래 있다 보니깐 은행별 지점별 지정잠님들을 많이 압니다. 그리고 물어봐요. 진짜 요즘 대출 많이 안 나오냐?라고 말이죠. 실질적으로 맞다고 합니다. 언론 매스컴등에 지식산업센터 공실 관련 이슈화도 안 몫했다고도 합니다. 그래서 요즘은 예전과 다르게 사업을 현재 하고 있는 기업체들이 분양을 받아서 진짜 실입주를 한다라고해도요. 분양가에 대출 80%가 안나올수도 있다고 합니다. 저도 주변 지식산업센터 분양을 받고 잔금 대출을 실행하려는 기업체 대표님들에게 물어보거든요. 잔금대출 얼마나 나왔나요? 요거 물어보면 분양가에 70% 조금 넘게 나왔다. 이분들도 계셨고 80% 조금 넘게 받았다. 하시는 분들도 계셨는데요. 중요한 게 개인사업자만 낸 일을 하지 않는 분들의 경우 80% 대출 안 나온다.라는 겁니다.

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그래서 드리고 싶은말이 정말 많은 곳은 아니지만 현재 분양을 하고 있는 지식산업센터들이 있을 건데요. 여기서 잔금 때 잔금대출 80% 이상 무조건 나옵니다.라고 말을 하는 곳이 있을 겁니다. 이 말 현시점에선 아닐 수도 있다. 안 나올 수도 있습니다. 그리고 어디라고 말씀은 못드리겠지만 개인사업자가 아닌 사업자가 없는 개인이 분양을 받을수 있는 지식산업센터가 있습니다. 여기서 개인은 대출이 안나올수도 있다. 나와서 사업자가 있는분들보다 더 적게 나올 확률이 높다. 이점도 꼭! 알고 계셨으면 좋겠습니다. 요거를 알려드리기 위해서 글을 써봅니다. 이점 참고해 주시길 바라며