금리 5%를 적용했는데도 불구하고 무려 11.6% 수익률 납니다. 금리인하시 수익률 15%이상이되는 미사역 마들렌 임대맞춰진 분양 상가

반갑습니다. 소민아빠 부동산 재테크 채널을 운영하고 있는 소민아빠입니다. 오늘은 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트 단지 내 플라자 상가 현재 정말 말도 안 되는 높은 평당 금액으로 공급하고 있는데요. 여기 말고요. 소민아빠 부동산 사무실이 있는 곳이자 현재 이제는 갖춰진 상권 내 상가로써 바로 옆 강동구 대표상권이자 2021년 매출기준 대한민국 100대 상권중 당당히 5위를 하신 천호역상권 못지않게... 3년 전 4년 전이었다면? 명함도 못 내미는데.. 2023년 현시점.. 이제는 당당히 어깨를 나란히 할 수 있는 5호선 미사역상권 내 상가.... 에 대해서 임대 맞춰진 분양 상가가 있어서요. 이야기를 해보려고 합니다. 뭐~ 할 이야기가 너무 많습니다. 미사역상권 내 상가에 대해서 그리고 미사강변도시 내 상가들 관련 이야기를 준비한 게 정말 많은데요. 최대한 빠른 시간 내 준비를 해서 소민아빠 유튜브 채널 시청하시는 분들에게 정보공유 할 테니깐요. 천천히 기다려주세요. 오늘은 미사강변도시 내에는 미사역상권을 중심으로 준중심 미사역상권, 수변상권, 지식산업센터 상권, 남측상권, 북측상권, 조정경기장 상권 총 7개 상권이 있는데요. 이 중에서 미사강변도시 상가의 중심이자 심장 준중심 미사역상권 내 마들렌이라는 건물 내 상가 임대가 맞춰진 분양 가능한 상가가 있어서요. 정보 공유를 해보려고 합니다. 한데 여기서 정말 중요한 부분이 있는데 현시점 2023년 12월 현시점 대출 금리가 조금 내려가긴 했다고 하지만 4.7%에서 5% 정도 됩니다. 헌데요. 이렇게 금리가 높은데.. 대출 금리 5%로 잡아도요.. 수익률이 무려 8%가 넘게 나오는 임대가 현재 맞춰진 상가가 있어서 정보 공유를 해보려고 합니다. 참고로 금리 5%로 했을 때 이 정도인데요. 금리가 내려가서 한 3%가 되잖아요? 그러면요 수익률이 10%가 넘습니다. 대박 아닌가요? 금리 5%를 적용하여 대출을 한 50% 정도 받았음에도 불구하고요. 수익률이 8%가 넘는데요. 오늘 알려드리는 해당 상가의 관심이 있다. 분양받고 싶다. 투자하고 싶다. 하시는 분들 언제든지 상담을 해드릴 테니깐 소민아빠에게 문의를 주세요. 연락처는 보이시는 화면 내 전화번호... 저의 연락처입니다. 저장하시고 문의세요. 그럼 지금부터 준비한 영상 시작하도록 하겠습니다

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유튜브로 시청하세요

https://youtu.be/Se6_k8otb_g?si=8ehxjQhv1Clkqg8M

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조회수 따위는 필요없습니다

시작하기 전 저의 구독자분들이나 시청하시는 분들이 조회수가 너무 안 나와서 안타깝다. 하시는 분들 계시고 걱정을 해주시는데요. 뭐 걱정 안 하셔도 됩니다. 왜? 이 부분은 저의 선택이기 때문인 것 같아요. 뭐 이런 거죠? 저 역시 어떤 영상을 만들어야 어떤 주제를 가지고 영상을 제작해야 조회수가 많이 나오는지 알고 있습니다. 제 채널에서 조회수 많이 나온 거 클릭해서 보시면 되는데... 그냥 아파트 영상 제작하면 됩니다. 아니면 정부 지원금이나 보조금, 복지... 요런 거 올리면 됩니다. 하지만 전 그냥 선택한 겁니다. 조회수 안 나와도 내가 진짜 잘하는 거 내가 부동산업에 있으면서 계속하고 있던 거... 그게 지식산업센터이고요. 상가입니다. 이 두 개가 오랫동안 부동산업에 있으면서 했던 거라.... 조회수보단 조회수 안 나와도 내가 잘하는 거 좋아하는 거 하자... 그래서 걱정 안 하셔도 됩니다. 아시겠죠? 아~ 그리고 말은 안 했는데 별도로 정부 지원금 채널과 아파트 채널 있습니다. 아직 구독자수도 적고요. 영상도 안 올리고 있어서 어디라고 말은 못 드리겠는데 조만간 이 두 개 채널 다시 시작하게 되면 알려드리도록 하겠습니다.... 그럼 바로 미사역 임대 맞춰진 분양 가능한 상가에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

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평당금액 및 분양가 그리고 수익률

우선 해당 상가 임대 맞춰진 분양 상가에 대해서 이야기를 하기 전에 미사강변도시에는요. 총 8개... 6개 상권이 있습니다. 어떻게.... 위락상권과 미사역 준중심상권포함한 미사역 상권.. 그리고 수변상권, 남측상권, 북측상권, 조정경기장 상권, 지식산업센터 상권.... 이렇게 상권이 있고요. 상권마다 수많은 상가들이 있습니다. 그리고 2023년 12월 현재... 이전 음~ 3년 전이었죠? 제가 제 채널 내 3년 전쯤 미사역상권... 하남시 대표하는 상권이라는 주제로 올린 영상이 있었는데요. 이때만 해도요.. 미사역이 개통될 때쯤에 올렸던 영상이었는데 이때는 미사역을 중심으로 상가들이 어수선했었습니다. 준공중인 곳도 있었고 공사 중인 곳도 있었고 다시 말해 자리가 잡히지 않았던 시기였는데 이 시기때와 다르게 현재 미사역 상권 내 상가들은.... 이제는 갖춰진 상권 내 상가가 되었습니다. 그래서 제가 하나부터 열까지 만들어가야 하는 신도시나 택지개발지구 상권 내 상가 이야기를 할 때 저의 기준이 되는 평당 금액이 있는데... 그리고 그 평당 금액이 넘으면 분양받지 말아라.라고 말했었는데요. 이제는 미사강변도시.... 아니 미사역상권 내 상가들은 이제는 아니다.. 아닙니다. 여기는 갖춰진 상권 내 상가입니다. 이점 참고해 주시면서.... 미사역상권 내 마들렌이라는 상가건물 내 지상 5층 501호와 502호.... 현재 노래방으로 3년 임대가 맞춰진.... 이 분양 가능한 상가에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 우선 면적과 분양금액부터 살펴보면요. 지상 16층 중에서 지상 5층까지는 상가 지상 6층부터 지상 16층은 오피스텔입니다. 이 중에서 지상 5층... 501호 전용 23.21평, 502호 전용 22.42평 총 전용 45.63평 총 분양금액 718,437,000원, 전용면적 평당 금액 1575만 원 계약면적 평당 금액 787만 원.... 여기서 중요한 게요. 보증금액 5000만 원에 월세 400만 원으로 3년 임대계약이 완료되었는데요. 수익률이 대박입니다. 우선 분양금액에 50% 대출을 받게 되잖아요. 그럼 대출금액은 3억 5921만 원... 여기서 이 대출금액에 금리 5%를 적용하면 연 1796만 원이 되고요. 월 이자 약 150만 원이 됩니다. 그러면 내 돈 그러니깐 대출받은 금액을 뺀 금액... 3억 5921만 원 이금액에서 임차인에게 받은 보증금액 5000만 원을 빼면 약 3억 1000만 원이 실투자금액이 되는 겁니다. 정리하자면 3억 1000만 원을 투자해서 월세 400만 원을 받는데 여기서 50% 대출이자 150만 원을 제외하면 실질적으로 매월 받는 월세가 250만 원... 3억 1000만 원을 투자해서 월세 250만 원을 매달 받는다.라는 건데요. 이걸 수익률로 계산해 보잖아요.. 시중 금리 5%를 적용을 했음에도 불구하고요. 수익률 9.6% 정도가 나오게 됩니다. 음~ 대박 아닌가요? 여기서 금리가 뭐~ 한 3%로 내려간다... 그러면 수익률이 11.6%로 더 올라가게 됩니다. 근데요. 더 중요한 게요. 만약에 대출을 60% 받게 되잖아요. 그럼 어떻게 되냐? 대출금액은 4억 3100만 원.... 금리 5% 적용 연 2155만 원 월 이자 180만 원.. 임차인 보증금액 5000만 원.. 분양금액에서 빼주면 2억 3737만 원.. 실 투자금액이 2억 3737만 원이 되는 거고요.... 월세 400만 원에서 180만 원 이자를 빼면 순수 월세 220만 원... 2억 3731만 원을 투자해서 월 220만 원을 받는 건데요. 초 대박인 게 수익률이 무려 11%가 넘습니다. 당연히 금리가 내려가면 수익률은 더 올라가겠죠... 제가 해당 영상을 제작하고 공유를 하는 이유가 금리가 높은 현시점에도 불구하고 이런 말도 안 되는 수익률이 나는 상가가 있다.라는 걸 알려드리기 위해서 영상 제작을 하고 있는 겁니다. 그래서 어떻게요. 해당 상가... 임대가 맞춰진 분양 가능한 상가... 분양받고 싶다. 투자하고 싶다. 하시는 분들 영상 아래에 제 연락처 남겨둘 테니 문의를 주세요.

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둔촌주공 단지내 상가 평당금액보다면 충격

아 그리고 혹시나 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트 단지 내 플라자 상가 영상을 보시고 해당 영상을 시청하고 계시다면? 아마도 충격을 먹지 않으셨을까? 생각해 봅니다. 왜? 이 전용면적 평당 금액 때문일 거예요. 왜? 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트 단지 내 플라자 상가... 지상 3층... 대로변 상가... 전용면적 평당 금액 거의 9000만 원대에 현재 공급을 하고 있기 때문인데요. 전용면적 평당 금액 1575만 원.. 해당 지상 5층 상가를 보게 되니 그럴 겁니다. 한데 아셔야 되는 게 둔촌주공 올림픽파크 포레온 단지 내 플라자 상가가 너무나 터무니없이 비싼 겁니다. 바로 이점 참고해 주시길 바라며...

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3년 임대차가 끝난이후

이런 분들 있을 겁니다. 여기 노래방 3년 임대계약이 끝나고 나서 만약에 임차인이 나간다고 했을 때... 소위 다시 임대를 맞춰야 하는 상황이 왔을 때.. 해당 상가 괜찮냐? 바로 또 임대가 나갈 것 같은 상가냐? 요게 궁금하신 분들 있을 거라.. 제가 미리 말씀을 드리면.... 제가 시작할 때 말씀을 드렸지만 현재 미사강변도시 내 미사역을 중심으로 한 미사역상권은 이미 갖춰진 상권 내 상가... 소위 활성화된 상가입니다. 뭐 비어있는 상가들도 있지만... 비어있는 상가들은 대부분 이유가 있습니다. 이 부분은 제가 추후 따로 영상 제작해서 알려드려 보고요. 이 상가 주변.... 그러니깐 미사역상권 내 상층부 상가들을 전제적으로 살펴보시면 알게 되는 게... 지상 1층포함해서 상층부 상가들 대로변 광장변기준으로 거의 빈 데가 없습니다. 특히 상층부 상가들 같은 경우 개인병원부터 학원업들 필라테스와 같은 운동시설 그리고 기타 다양한 업종들로 입점을 했기 때문에... 그리고 빈 상가가 거의 없기 때문에 임대 다시 맞추는 건 문제가 되지 않는다... 그리고 아셔야 되는 게 노래방... 여기 인테리어 비용 만만치 않습니다. 때문에 제가 볼 때는 3년이 아니라 오랫동안 하실 것 같습니다. 여기까지... 간단하게 미사강변도시... 6개 상권 중에서.. 미사강변도시의 중심이자 심장인.. 미사역 상권 내 노래방으로 임대가 맞춰진 분양 가능한 5층 상가에 대해서 알아봤습니다. 오늘은 여기까지입니다. 이상입니다.

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노래방 실제 모습

현재 인테리어가 되어 있는 미사역 마들렌 3년 임대가 맞춰진 분양 상가 모습입니다.